Yunanistan Golden Visa için ev nasıl seçilir
Kısa cevap
Önce mülkün uygun olduğunu kontrol edin: bölgesine göre doğru fiyat, 400.000 € ve 800.000 € yollarında en az 120 m² ana kullanım alanı ve tek bir mülk. Ardından bir avukat tapuyu, yapı ruhsatını ve borçları kontrol eder. Son olarak mülkü bir yatırım olarak değerlendirin: konum, kat, bina yaşı, deprem dayanıklılığı, asansör ve binanın bakımı.
Mülkün uygun olup olmadığını belirleyen kontroller
Bunlardan biri bile karşılanmazsa, ne kadar iyi görünürse görünsün mülk size Golden Visa sağlamaz.
- Bölge ve fiyat. Satın alma fiyatı Attika, Selanik bölgesel birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalarda 800.000 €'ya, diğer yerlerde 400.000 €'ya ulaşmalıdır. Sadece şehrin değil, tam adresin bölgesini teyit edin. Bölgeler rehberine bakın.
- 120 m² ana kullanım alanı. 400.000 € ve 800.000 € yolları için. Rakamı ilanda değil, tapuda ve yapı ruhsatında kontrol edin. Balkonlar ve ortak alanlar sayılmaz.
- Tek mülk. Asgari tutar tek bir mülkle karşılanmalıdır. Fiyata ayrı tapulu bir otopark veya depo dahilse, fiyatın ne kadarının asgari tutara sayıldığını avukata sorun.
- 250.000 € dönüşüm için: ticari kullanımdan konuta geçiş 5 Nisan 2024'ten sonra tamamlanmış, mühendis raporuyla belgelenmiş ve başvurudan önce bitmiş olmalıdır. 250.000 € rehberine bakın.
- Tescilli bina için: resmi tescil kayıtlı olmalı ve restorasyon devirden önce tamamlanmış olmalıdır.
İmzadan önce hukuki kontroller
- Temiz tapu. Avukat, tapu sicilinde veya kadastroda mülkiyeti, ipotekleri, hacizleri ve talepleri kontrol eder.
- Yapının yasallığı. Bir mühendis ruhsatsız ek yapı olmadığını belgeler. Bu belge satış için gereklidir.
- Enerji sertifikası. Yunanistan'daki her satış için zorunludur.
- Mülke bağlı borçlar. Ödenmemiş aidatlar ve emlak vergileri imzadan önce satıcı tarafından kapatılmalıdır.
Bina ve daire: ilanların söylemedikleri
Aynı fiyat, metrekare ve bölgedeki iki daire çok farklı yatırımlar olabilir. Farkı yaratan etkenler bunlardır ve yabancı alıcıların çoğu bunları sormayı bilmez.
Bölge ve çevre
| Etken | Neye bakılır | Neden önemli |
|---|---|---|
| Semt | Bölge ve evin bulunduğu sokak | Kira talebini, yeniden satışı ve değerin ne kadar korunduğunu belirler. |
| Sessizlik | Günün farklı saatlerinde trafik, gece hayatı ve gürültü | Sessiz bir sokak ailelere ve uzun dönem kiracılara daha kolay kiralanır. |
| Metro ve toplu taşıma | Metro istasyonuna, tramvaya veya ana otobüs hatlarına yürüme mesafesi | Arabası olmayan kiracılar önce metroya yakın evlere bakar. Atina'da kirayı en çok etkileyen faktörlerden biridir. |
| Alışveriş ve hizmetler | Yakındaki süpermarketler, alışveriş merkezleri, okullar ve klinikler | Günlük kolaylık kiracıyı daha uzun tutar. |
| Sosyal yaşam | Kafeler, restoranlar, parklar ve denize yakınlık | Kiracıların ve gelecekteki alıcıların ödemeye hazır olduğu yaşam kalitesini artırır. |
| Yol bağlantısı | Ana otoyollara ve havalimanına ne kadar hızlı ulaşıldığı | Araba kullanan kiracılar ve ziyarete gelen sahipler için önemlidir. |
| Temizlik | Binanın çevresindeki sokak ve kaldırımların durumu | Gelen her kiracı ve alıcının ilk izlenimidir. |
Daire ve bina
| Etken | Neye bakılır | Neden önemli |
|---|---|---|
| Kat | Kaçıncı kat ve nasıl çıkıldığı | Üst katlar daha aydınlık ve sessizdir, ancak yalnızca güvenilir bir asansörle işe yarar. |
| Cephe | Dairenin sokağa mı yoksa binanın arkasına mı baktığı | Ön cepheli daireler genellikle daha aydınlık ve manzaralıdır, çoğu zaman daha değerlidir. Arka cepheler daha sessiz olabilir. |
| Balkon | Balkon olup olmadığı, büyüklüğü ve neye baktığı | Yunanistan ikliminde balkon yılın büyük bölümünde kullanılır ve kiracılar bunu arar. 120 m²'ye sayılmadığını unutmayın. |
| Bina yaşı | Binanın inşa yılı ve yenilenip yenilenmediği | Eski binalarda tesisat, elektrik, yalıtım ve çatı için genellikle daha fazla iş gerekir. |
| Deprem dayanıklılığı | Binanın hangi deprem yönetmeliğine göre projelendirildiği | Yunanistan bir deprem bölgesidir. Yeni yönetmelikler daha sıkıdır ve kiracılar ile gelecekteki alıcılar bunu sorar. |
| Asansör | Asansör olup olmadığı, çalışıp çalışmadığı ve belgeli olup olmadığı | Çalışan bir asansör yoksa ikinci kattan yukarıdaki bir daireyi kiralamak da satmak da zordur. |
| Bina yönetimi | Binanın bir yöneticisi veya yönetim şirketi olup olmadığı ve aylık aidat | Yönetilen bir bina aidatları toplar ve onarımları sürdürür. Aylık maliyeti satın almadan önce öğrenin. |
| Binanın bakımı | Ortak alanların durumu ve diğer sahiplerin aidatlarını ödeyip ödemediği | Sahipler ödemeyi bırakırsa onarımlar durur. Masrafları sonunda siz ödeyebilirsiniz. |
| Son kat ve çatı | Çatının ve yalıtımının durumu, en son ne zaman yenilendiği | Çatının bakımı yapılmazsa kışın ilk sızıntılar en üst katlarda olur ve onarımı çoğu zaman o dairelerin sahipleri öder. |
| Diğer daireler | Boş, terk edilmiş veya payını ödemeyen sahipleri olan daireler olup olmadığı | Ödenmeyen her pay, ödeme yapan sahiplere yük olur. |
Shimi'nin deneyiminden
"Golden Visa için dördüncü katta daire alan ve sonra binanın asansörünü kendi ceplerinden tamir ettirmek zorunda kalan yatırımcılar tanıyorum. Diğer sahipler aidat ödememişti, bu yüzden asansörün bakımı yapılmamıştı. Çalışan bir asansörü olmayan dördüncü kattaki bir daireyi kiralamak çok zordur. Bu Yunanistan'da yaygındır ve yabancı alıcılara neredeyse hiç söylenmez. Sadece daireyi değil, binayı da kontrol etmemizin nedenlerinden biri budur."
"Golden Visa için dördüncü katta daire alan ve sonra binanın asansörünü kendi ceplerinden tamir ettirmek zorunda kalan yatırımcılar tanıyorum. Diğer sahipler aidat ödememişti, bu yüzden asansörün bakımı yapılmamıştı. Çalışan bir asansörü olmayan dördüncü kattaki bir daireyi kiralamak çok zordur. Bu Yunanistan'da yaygındır ve yabancı alıcılara neredeyse hiç söylenmez. Sadece daireyi değil, binayı da kontrol etmemizin nedenlerinden biri budur."
Shimi'nin deneyiminden
"Aynı durum çatılarda da yaşanır. Bir binanın bakımı yapılmadığında ve aidatlar ödenmediğinde kimse çatının yalıtımı için para ödemez. Kışın ilk sızıntılar en üst katlarda olur ve o dairelerin sahipleri onarımları kendileri öder. Birçok Yunan binasında bazı sahipler onarım ve yıpranma için paylarını ödemez ve çok sayıda hayalet daire vardır: yıllardır terk edilmiş, sahibi bulunamayan ya da sahibi onlarca yıldır ödeme yapmayan daireler. Bakımsızdır, binaya hiçbir katkıda bulunmazlar ve muhatap bulunacak kimse yoktur. Yabancı alıcılar bunu nadiren duyar, bu yüzden diğer dairelerin kime ait olduğunu ve ödeme yapıp yapmadıklarını kontrol ederiz."
"Aynı durum çatılarda da yaşanır. Bir binanın bakımı yapılmadığında ve aidatlar ödenmediğinde kimse çatının yalıtımı için para ödemez. Kışın ilk sızıntılar en üst katlarda olur ve o dairelerin sahipleri onarımları kendileri öder. Birçok Yunan binasında bazı sahipler onarım ve yıpranma için paylarını ödemez ve çok sayıda hayalet daire vardır: yıllardır terk edilmiş, sahibi bulunamayan ya da sahibi onlarca yıldır ödeme yapmayan daireler. Bakımsızdır, binaya hiçbir katkıda bulunmazlar ve muhatap bulunacak kimse yoktur. Yabancı alıcılar bunu nadiren duyar, bu yüzden diğer dairelerin kime ait olduğunu ve ödeme yapıp yapmadıklarını kontrol ederiz."
İyi bir yatırım olup olmadığını belirleyen kontroller
Bir mülk uygun olabilir ve yine de kötü bir seçim olabilir. Mülke en az beş yıl sahip olacaksınız ve kısa dönem kiraya veremezsiniz. En önemlisi konumdur.
| Kontrol | Neden önemli |
|---|---|
| Uzun dönem kira talebi | Kısa dönem kiralama yasaktır, bu yüzden sokak ve daire düzeni normal kira sözleşmesiyle oturacak kiracılara uygun olmalıdır. |
| Yeniden satış | İzin geçerliyken satış izni sona erdirir. Beş ya da on yıl sonra mülkü sizden kimin alacağını düşünün. |
| Toplam maliyet | Tapu vergisi, noter, tapu sicili, avukat ve 2.000 € izin harcı fiyatın üzerine eklenir. Önce tam bir maliyet tablosu alın. |
Uyarı işaretleri
- Bunu gösteren hiçbir belge olmadan "Golden Visa'ya uygun" yazan bir ilan. Bu ifade pazarlamadır, yasal bir statü değildir.
- Yalnızca brüt metrekare olarak verilen bir büyüklük.
- Kullanım değişikliğinin "devam ettiği" ve sözleşmenin tamamlama sorumluluğunu satıcıya yüklemediği bir dönüşüm.
- Avukat tapuyu görmeden kapora ödemeniz için baskı.
- Asgari tutara ancak ayrı bir otopark veya depo eklenince ulaşan bir fiyat.
Shimi bu listeyle nasıl çalışır
Shimi'nin size gönderdiği her mülk yukarıdaki uygunluk kontrollerinden zaten geçmiştir. Hukuki kontroller imzadan önce bir avukat tarafından yapılır, yatırım kontrolleri ise her mülk için sizinle birlikte değerlendirilir. Satın alma sürecinin tamamına bakın.
Shimi'nin deneyiminden
"En sık gördüğüm hata konum seçimidir. Atina'da aynı fiyattaki iki mülk, bulundukları bölgeye göre çok farklı sonuçlar verebilir. On yıldır burada yaşıyorum, semtleri iyi tanıyorum ve hangi bölgelerin alıcılara en güçlü yatırımı sağladığını biliyorum. Her mülkte ilk kontrol ettiğim şey konumdur."
"En sık gördüğüm hata konum seçimidir. Atina'da aynı fiyattaki iki mülk, bulundukları bölgeye göre çok farklı sonuçlar verebilir. On yıldır burada yaşıyorum, semtleri iyi tanıyorum ve hangi bölgelerin alıcılara en güçlü yatırımı sağladığını biliyorum. Her mülkte ilk kontrol ettiğim şey konumdur."
Sık sorulan sorular
İlandaki "Golden Visa'ya uygun" ifadesi yeterli mi?
Hayır. Bu bir pazarlama ifadesidir, yasal bir statü değildir. Uygunluk; mülkün bölgesine, fiyatına, metrekaresine ve belgelerine bağlıdır.
Tadilat gerektiren bir ev alabilir miyim?
Evet, satın aldığınız anda fiyat ve metrekare şartlarını karşılıyorsa. 250.000 € yolunda dönüşüm veya restorasyon başvurudan önce tamamlanmış olmalıdır.
Sadece bir daire alıyorsam bina neden önemli?
Asansör, çatı ve ortak alanlar gibi giderleri tüm daire sahipleri öder. Diğer sahipler ödemeyi bırakırsa onarımlar durur ve dairenizin değeri ile kiralanabilirliği zarar görür.
En üst kattaki bir daire Golden Visa için iyi bir seçim mi?
Işık ve manzara açısından olabilir, ancak önce çatıyı ve asansörü kontrol edin. Çatının bakımı yapılmazsa ilk sızıntılar üst katlarda olur, çalışan bir asansör yoksa da kiralamak zordur.
Kaynaklar
İlgili rehberler
BölgelerYunanistan'da hangi bölgeler 800.000 €, hangileri 400.000 € gerektirir ve 250.000 € yolu ne zaman geçerlidir. …250.000 € yolu2026'da 250.000 € Yunanistan Golden Visa nasıl işler: hangi dönüştürülmüş ticari binalar ve tescilli binalar u…Satın alma süreciYunanistan Golden Visa evi 7 adımda nasıl alınır: kısa listeden oturma kartına kadar her adım ne kadar sürer, …Evi satmakYunanistan Golden Visa evinizi sattığınızda izne ne olur, mülkü güvenle nasıl değiştirirsiniz ve ileride evini…Arsa ve inşaatYunanistan'da Golden Visa için arsa alıp ev yapılabilir mi? Yapı ruhsatı, 120 m² kuralı, asgari tutar ve arsay…